Les copropriétés sont régies par des règles légales spécifiques. Afin de choisir quel est le mode gestion le plus approprié à votre copropriété, il est important que vous connaissiez les différents rôles du syndicat de copropriétaires, du conseil syndical de copropriétaires et du syndic copropriété.
Que dit la loi concernant la gestion de copropriété ?
Une copropriété correspond à un ou plusieurs immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs propriétaires. Dans une copropriété, chaque lot comprend une partie privative obligatoirement associée à une quote-part de parties communes. La loi définit les différents rôles du syndicat de copropriétaires, du conseil syndical et du syndic de copropriété ainsi que le mode de fonctionnement des assemblées générales et les règles concernant les majorités applicables. Ainsi, le syndicat correspond, automatiquement et sans formalité nécessaire, au regroupement des copropriétaires. Le conseil syndical se compose de membres élus de la copropriété. Le syndic copropriété, qui représente le syndicat de copropriété, peut être un copropriétaire bénévole, un ensemble de copropriétaires ou un groupement professionnel, comme fr.foncia.com,
Le rôle du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est automatiquement créé dès qu’un immeuble ou plusieurs immeubles sont répartis en au moins deux lots. S’il y a plusieurs bâtiments, il peut exister des syndicats secondaires, coexistant en plus du syndicat principal. Le syndicat possède généralement son siège dans l’immeuble concerné. Ses décisions sont prises grâce à un vote ayant lieu lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Elles sont appliquées par le syndic de copropriété. Les principaux domaines de décision du syndicat de copropriétaires sont :
• les travaux à engager ;
• le budget prévisionnel ;
• les modifications du règlement de la copropriété ;
• le choix et le changement du syndic par un vote à la majorité absolue ;
• les actes d’acquisition ou de vente ;
• la souscription d’un prêt bancaire collectif.
Concernant le choix du syndic de copropriété, il ne peut être validé, après un vote, que si le projet de contrat est joint à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour une nouvelle copropriété, le règlement de copropriété peut désigner un syndic provisoire qui sera confirmé ou remplacé lors de l’élection se déroulant pendant la première assemblée générale. Si aucun syndic n’est désigné par l’assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le Tribunal de Grande Instance qui nommera un administrateur provisoire ayant pour mission d’organiser une assemblée générale en charge de désigner le syndic.
La mission du conseil syndical des copropriétaires
Composé de membres élus par le syndicat de copropriétaires, le conseil syndical a un triple rôle de conseil, d’assistance et de contrôle. Ses principales missions de contrôle consistent à vérifier :
• la comptabilité du syndicat ;
• l’élaboration du budget prévisionnel ;
• la répartition des dépenses ;
• les conditions d’attribution et d’exécution des contrats et marchés.
Depuis 2014, le conseil syndical est obligé de mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic, tous les 3 ans, avant que ne se tienne l’assemblée générale durant laquelle le syndic doit être désigné. Le conseil syndical doit aussi veiller au bon entretien de la copropriété, donner son avis quant à la gestion de la copropriété et fournir un compte-rendu annuel de sa mission.
Le syndic de copropriété
Lorsque l’assemblée a choisi de faire gérer sa copropriété par un syndic professionnel, celui-ci se doit de posséder une carte professionnelle, délivrée par la Préfecture ou la Chambre de Commerce et d’Industrie, attestant de sa capacité en gestion immobilière. Il a également l’obligation de justifier d’une garantie financière et d’une assurance souscrite afin de couvrir sa responsabilité professionnelle.
La première mission du syndic concerne la gestion administrative :
• mise à jour de la liste des copropriétaires ;
• convocation au moins une fois par an de l’assemblée générale, préparation de son ordre du jour et secrétariat pendant la réunion ;
• tenue du cahier d’entretien de la copropriété ;
• gestion des archives ;
• proposition d’un extranet, actualisé au minimum chaque année, afin de mettre à disposition les documents relatifs à la copropriété.
Sa seconde mission est de gérer financièrement la copropriété :
• tenue de la comptabilité du syndicat ;
• gestion du compte bancaire du syndicat ;
• recouvrement des charges ;
• élaboration du budget prévisionnel ;
• proposition de provisions pour le financement des travaux d’entretien des parties communes.
La troisième mission correspond à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et des dispositions prévues par le règlement de la copropriété comme :
• management du personnel de l’immeuble
• réalisation des travaux courants ou urgents ;
• gestion de la continuité de service pour l’approvisionnement en eau et combustible ;
• souscription des contrats d’assurance.
